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伴隨著城市化進程和居高不下的房價，租房成為都市人生活的主要模式。2016年，國務院辦公廳就曾發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出實行購租并舉，同時將致力于完善住房租賃法律法規(guī)，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關系。近年來，盡管房屋租賃越來越普遍而國家的管控力度也逐步加大，房屋承租人始終在社會生活中處在相對弱勢的地位，侵犯房屋承租人權利的事件也時有發(fā)生。本文擬結合《民法典》的更新，聚焦租賃關系存續(xù)期間租賃房屋轉賣對承租人的承租權和優(yōu)先購買權的侵害與法律救濟，以期對未來司法實踐中承租人的法律保護有所裨益。

在房屋承租人與房屋所有人（以下簡稱“出租人”）簽訂長期租賃合同并一次性繳納數(shù)目不小的房屋租押金的情況下，房屋所有權的移轉將直接妨礙承租人對房屋的占有使用。為保護弱勢承租人群體之生存利益及防范對財產(chǎn)秩序的肆意破壞，我國民法早前就明確規(guī)定了“買賣不破租賃”規(guī)則，用以解決房屋買賣過程中承租人與房屋買受人間的利益沖突。即除房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；以及房屋在出租前已被人民法院依法查封的情況以外，承租人有權在租賃期內(nèi)繼續(xù)占有使用所有權已發(fā)生變動的該房屋。本規(guī)則看似簡單，但對其理解與適用實則在實踐中經(jīng)歷了漫長的司法續(xù)造，最終被《民法典》有效明確。

1. 以租賃合同效力為核心的“買賣不破租賃”規(guī)則

根據(jù)1988年實施的最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）（以下簡稱《民通意見》）第一百一十九條的規(guī)定，租賃期內(nèi)發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。也就是說，在租賃關系成立生效后，即使出租人嗣后將租賃房屋轉讓給承租人以外的買受人，在租賃期內(nèi)，承租人仍可基于租賃合同要求買受人允許其繼續(xù)使用租賃房屋。

1999年頒行的《合同法》則態(tài)度稍顯曖昧，其在第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的不影響租賃合同的效力。盡管很多學者認為本規(guī)定與《民通意見》中的“原租賃合同對新房主繼續(xù)有效”具有同質性，但若從合同相對性原則出發(fā)，本規(guī)定并不能當然解釋為對新房主具有約束力。

爾后，最高人民法院于2009年發(fā)布的《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃合同解釋》）重新明確：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。

綜上，盡管租賃權是基于租賃合同產(chǎn)生的對租賃物的占有、使用和收益的權利，本質上屬債權。但“買賣不破租賃”規(guī)則卻使得承租人以租賃期為限取得了物權性的對抗效力，從而有效保障了承租人的合法權益。然而，對受讓人而言，若承租人僅與出租人訂立租賃合同又尚未對租賃房屋進行占有使用，而該租賃合同又難以為受讓人知悉時，強制受讓人承受租賃合同的相關義務（如容忍承租人的使用甚至是租賃合同屆期后退還相應押金），將不可避免地造成承租人和受讓人權利的失衡。

2. 《民法典》下以占有對抗主義為核心的“買賣不破租賃”規(guī)則

早在2009年，《房屋租賃合同解釋》就強調了占有對于房屋租賃的價值。在一房多租的情形下，該司法解釋要求法院按照占有、登記、合同成立在先的順序確定優(yōu)先履行的承租人。而最高人民法院（2013）執(zhí)監(jiān)字第67號執(zhí)行裁定書也曾在租賃權設立時間的認定問題上明確表示：“租賃權作為物權化的債權，應以租賃人實際占有、使用的時間作為租賃權的設立時間。”

考慮到占有在租賃關系中的核心地位及其在租賃關系存續(xù)期間的有效公示力[1]，增加占有作為承租人適用“買賣不破租賃”規(guī)則的基本條件逐漸成為司法界共識。因此，最高人民法院在2015年頒布的《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》中申明：承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應予支持。2020年5月28日通過并于2021年1月1日生效施行的《民法典》最終也在第七百二十五條明確了占有對于適用“買賣不破租賃”規(guī)則的重要性：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！?值此，我國民法上的“買賣不破租賃”規(guī)則經(jīng)司法機關的不斷續(xù)造，最終由立法機關確立占有對抗主義的適用條件。

依前述司法解釋以及《民法典》的最新規(guī)定，若承租人未能在所有權發(fā)生變動前按照租賃合同的約定對租賃房屋進行實際占有，是不是意味著承租人將徹底失去法律保護呢？誠然，在此情況下《民法典》將不支持承租人向房屋買受人要求在原租賃合同有效期內(nèi)容忍自己對房屋的占有使用，但承租人基于新房屋買賣合同不影響原租賃合同效力的規(guī)定，仍然有救濟途徑。根據(jù)《合同法》第二百一十六條的規(guī)定，出租人有義務保持租賃物在租賃期間符合約定用途。第二百二十八條進一步明確：“因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金?！?/strong>此處的不支付租金當然包括解除合同而終局地不支付租金的情況，即《合同法》第九十四條規(guī)定的，一方有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可以解除合同。另外，承租人因重新尋找住所而遭受的誤工成本和租金上漲等直接或間接損失也可以在合同解除后要求出租人承擔違約責任。

根據(jù)我國《合同法》第二百三十條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。當出租人未通知承租人、惡意拖延履行通知義務或虛構交易條件和交易對象時，承租人的優(yōu)先購買權就難以行使抑或是需要付出不合理的高額成本。

與前述承租權不同，承租人的優(yōu)先購買權是承租人享有的先于他人購買所承租房屋的權利。而這一權利的行使首先有賴于出租人在合理期限內(nèi)的通知，其次還要求承租人明確表達購買意向，即承租人愿以與出租人和買受人磋商后達成的條件（價款、支付方式和期限等方面）相同的條件購買房屋。因此，承租人獲得救濟的前提也需其主張行使優(yōu)先購買權。

另外，承租人之優(yōu)先購買權能夠獲得法律救濟的程度直接取決于買受人是否善意及是否就租賃房屋辦理了物權變更登記：（一）若買受人善意且與出租人辦理了物權變更登記的，租賃房屋所有權將被買受人善意取得，承租人可要求出租人承擔賠償責任；（二）若買受人善意但未與出租人辦理物權變更登記的或買受人惡意的，承租人得以主張其在同等交易條件下與出租人間成立買賣合同，針對惡意串通的情況還可同時主張出租人與買受人的買賣合同無效。具體而言，承租人可以：

即將施行的《民法典》承襲了2009年的《房屋租賃合同解釋》第二十一條的規(guī)定，明確了出租人妨害承租人行使優(yōu)先購買權的應承擔賠償責任。至于是否需要考慮租賃房屋所有權變動的情況以及承租人嗣后是否還能要求行使優(yōu)先購買權，法無明文規(guī)定。《房屋租賃合同解釋》第二十四條規(guī)定，第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)而承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。據(jù)此，本文認為，當且僅當出租人與買受人間的買賣合同生效致使物權發(fā)生有效變動，從而承租人無法再要求行使優(yōu)先購買權時，承租人才有權要求出租人就相關損失予以賠償。而在此情況下，對于賠償?shù)男再|和范圍，前述法律規(guī)定也未能列明。本文認為可以分兩種情況討論：

1. 出租人未通知承租人即與第三人訂立房屋買賣合同

這種情況下，承租人有權根據(jù)《房屋租賃合同解釋》向出租人主張違約的損害賠償，賠償?shù)姆秶鷳罁?jù)實際損失和可得利益損失進行確定。具體而言，未經(jīng)通知出賣房屋的行為一方面將迫使承租人在租賃期屆滿后另行購買或租賃房屋以供居住或使用而支出不必要的交易成本。另一方面，承租人喪失了以買受人同等條件購買房屋的機會，將因房屋市場價格波動失去一定的可得利益。因此, 出租人侵害承租人優(yōu)先購買權的賠償范圍問題，本文認為承租人至少可以向出租人主張賠償：第一，搬家損失，即承租人無法行使優(yōu)先購買權而被迫搬家所支出的必要費用，如誤工費或搬家費等；第二，差價損失，即履行利益的損失，租賃房屋實際售價與爭議發(fā)生后房屋的市場價格間的差額。目前實踐中基層法院還會通過調解由當事人協(xié)商賠償數(shù)額。

2. 出租人通知承租人后又與第三人簽訂房屋買賣合同

這種情況下若承租人明確向出租人表示愿意購房并為履行房屋買賣合同作了相應準備工作，如變賣財產(chǎn)以籌房款或放棄其他交易機會，而出租人嗣后與第三人就租賃房屋簽訂了買賣合同的，屬于《合同法》第四十二條規(guī)定的締約過失，承租人可以要求出租人承擔締約過失責任并賠償其為簽訂合同所付出的締約費用、準備履約所支付的費用及相應利息等。

在承租人仍有機會行使其優(yōu)先購買權時，承租人的權利救濟還應考慮買受人的主觀狀態(tài)及物權變動情況。具體分為兩種情況：

1. 買受人善意但未與出租人辦理物權變更登記

根據(jù)前述《房屋租賃合同解釋》第二十四條的規(guī)定，買受人當且僅當在善意購買租賃房屋且完成物權移轉手續(xù)的情況下才能對抗承租人的優(yōu)先購買權。反之，不論出于何種原因，只要善意買受人還未完成物權變更登記，承租人仍保有優(yōu)先購買租賃房屋的機會。

最高人民法院民事審判第一庭編纂的《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（以下簡稱《理解與適用》）明確：“…承租人行使優(yōu)先購買權主張與出租人成立買賣合同后，基于優(yōu)先購買權的設置目的考慮，應當優(yōu)先保護承租人履行合同，取得房屋所有權?！凶馊伺c出租人成立合同關系后，該合同與出租人同第三人簽訂的合同產(chǎn)生的權利均為債權，在兩個權利相同情形下，優(yōu)先保護承租人合同的履行符合優(yōu)先購買權的立法意旨。”[2]另外，該《理解與適用》還提到：“（盡管《房屋租賃合同解釋》）對人民法院是否可以判令承租人與出租人形成買賣合同關系，未予直接規(guī)定，但從本解釋第二十二條、第二十三條[3]規(guī)定含義看，司法解釋采用了肯定的觀點。”

因此，只要承租人在善意買受人與出租人完成物權變更登記前向出租人主張行使優(yōu)先購買權，那么其與出租人間得以成立房屋買賣合同，從而對抗出租人與買受人間的買賣合同。當然，為了避免承租人濫用權利，《理解與適用》建議法院對承租人課以一定義務，如交付一定數(shù)額的定金或提供擔保，以使出租人信任承租人的履行能力，保障出租人權利的實現(xiàn)。

2. 買受人惡意

《民法典》頒布前，針對承租人優(yōu)先購買權能否對抗出租人與第三人間買賣合同的問題，法律規(guī)范及其適用就已歷經(jīng)了長期的反復和發(fā)展。

（1）1998年《民通意見》規(guī)定侵害承租人優(yōu)先購買權的買賣合同無效

1988年《民通意見》第一百一十八條首次規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。即在較長時間的司法實踐中，侵犯承租人優(yōu)先購買權的買賣合同一般被認定為無效。這樣一刀切地認定買賣合同無效在本文看來，一方面不利于保護買受人的交易安全，另一方面也于承租人無益，即該買賣合同的無效并不能強制要求出租人與承租人基于優(yōu)先購買權訂立買賣合同。

（2）2007年《物權法》明確承租人優(yōu)先購買權非物權且《民通意見》第一百一十八條被廢止

2007年《物權法》的施行及物權法定原則的確立進一步明確了承租人的優(yōu)先購買權并非物權因而該權利并不具有對世性。也就是說，《合同法》第二百三十條規(guī)定的“承租人的優(yōu)先購買的權利”屬債權，并不具有對抗第三人的效力。因此，最高人民法院于2008年以《民通意見》第一百一十八條與《物權法》相沖突為由，將其予以廢止。[4]

（3）2009年《房屋租賃合同解釋》規(guī)定侵害承租人優(yōu)先購買權的出租人應承擔賠償責任

在《物權法》的基礎上，2009年的《房屋租賃合同解釋》第二十一條進一步規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限[5]內(nèi)通知承租人或存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

（4）2009年最高人民法院負責人明確侵害承租人優(yōu)先購買權的買賣合同效力應作獨立評價

最高人民法院民事審判第一庭負責人就《房屋租賃合同解釋》在答記者問中, 對侵害承租人優(yōu)先購買權的合同效力瑕疵問題進行了進一步闡釋:“規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權為由, 請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，其并不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優(yōu)先購買權時, 承租人依照《民法通則》第五十八條第一款第 (4) 項規(guī)定和《合同法》第五十二條第 (2) 項[6]規(guī)定, 主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效?！?span style="color: #548dd4;font-size: 13px;">[7]。

（5）2020年《民法典》承襲并完善《房屋租賃合同解釋》對承租人優(yōu)先購買權的救濟

此次《民法典》第七百二十八條在這一問題上承襲了《房屋租賃合同解釋》相關規(guī)定，即承租人優(yōu)先購買權受侵害的有權要求損害賠償?shù)廊徊荒軆H以此為由認定出租人與買受人間房屋買賣合同的效力瑕疵。此外，《民法典》在用詞上更為嚴謹：即以“出租人與第三人訂立的房屋買賣合同效力不受影響”的表述有效避免了原司法解釋造成的“任何情形下承租人均不得主張出租人與第三人簽訂的買賣合同無效”的誤解。

（6）小結

綜上所述，針對租賃合同有效期間買受人基于惡意購買租賃房屋的行為，本文認為應作如下分析：

首先，該合同的效力依然應依據(jù)《合同法》有關合同效力的規(guī)定進行評價。承租人不得僅以其優(yōu)先購買權受侵害為由要求宣告該合同無效。

其次，若出租人與買受人簽訂買賣合同過程中存在惡意串通或其他可能導致合同無效的情形，承租人依然得以請求法院宣告該合同無效。即使其與出租人已辦理權屬轉移登記，承租人依然可以請求法院確認出租人與買受人的買賣合同無效。根據(jù)無效合同自始無效的基本原則，涉案房屋的物權變更登記也應恢復原狀。根據(jù)前述《理解與適用》，承租人得要求出租人向自己履行買賣合同進而要求將租賃房屋登記在自己名下。另外，此處能否要求撤銷出租人與買受人間的買賣合同呢？盡管包括王利明教授在內(nèi)的眾多民法學者都曾呼吁應準予承租人選擇撤銷合同的方式來保障自身權益[8]，但截止到《民法典》出臺，我國目前尚未將“惡意串通損害他人利益”的行為規(guī)定為法律行為或合同的可撤銷事由。最高院也曾在判例中認定：“參照該條規(guī)定精神（《房屋租賃合同解釋》第二十一條），在執(zhí)行程序中，房屋承租人以沒有接到司法拍賣通知，導致其優(yōu)先購買權受侵害為由，主張拍賣程序無效或要求撤銷拍賣的，不予支持。”[9]

最后，若買受人與出租人簽訂買賣合同的過程中存在單方惡意，其與出租人間的房屋買賣合同依然有效。而根據(jù)善意取得制度的適用條件，即使其已完成物權變更登記，也無法取得租賃房屋的所有權。那么此時就又出現(xiàn)了前文探討過的兩份買賣合同都有效的情況，如前文分析，根據(jù)優(yōu)先購買權的立法要旨，此時出賣人依然只能向承租人履行買賣合同。與此同時，由于買受人主觀上存在惡意，屬于明知且自愿承擔履行不能之風險的行為，也就不能再向出租人主張違約責任。