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為應(yīng)對新型冠狀病毒感染疫情的擴(kuò)散，近期國家及各級地方政府出臺了一系列防控措施，包括延期復(fù)工、交通管制、嚴(yán)格管理人員進(jìn)出等。種種措施的采取無疑使大部分企業(yè)無法從事正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，在此情況下，如何減輕企業(yè)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)成為亟待解決的重要問題。其中，如何應(yīng)對疫情防控期間企業(yè)租賃用房產(chǎn)生的租金成本，是本文探討的重點。本文將就疫情期間應(yīng)對房租成本的措施、法律依據(jù)、適用情形、注意事項等進(jìn)行分析，以期幫助貴司有效利用現(xiàn)有法規(guī)及政策規(guī)定，最大限度地保障己身權(quán)益。

一、已經(jīng)出臺的租金減免政策

為降低疫情防控期間的企業(yè)運(yùn)營成本，北京、上海、天津等地紛紛出臺了租金減免政策，要求國有企業(yè)對承租其國有經(jīng)營性房產(chǎn)的企業(yè)，減免征收房租。各地政策對適用對象（有的地區(qū)明確限于中小企業(yè)等）、減免條件、減免金額等的規(guī)定不盡相同，本文以附表的形式收集和整理了全國主要地區(qū)的房租減免政策，供貴司參考使用。

二、無明確政策依據(jù)情況下的租金減免

對于承租國有經(jīng)營性房產(chǎn)企業(yè)之外的承租方，原則上不能直接依據(jù)上述政策要求出租方減免租金。此類承租方需要根據(jù)租賃合同的約定、以及疫情對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的具體影響，就租金減免等事宜與出租方進(jìn)行協(xié)商。本文在參考非典型肺炎（“非典”）期間典型案例的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前政策，針對疫情防控期間承租方應(yīng)如何緩解租金壓力進(jìn)行分析并提供初步建議。

(一) 非典期間，多數(shù)租賃合同通過公平原則/情勢變更實現(xiàn)租金減免

2003年非典期間，國家及各地政府采取的管控措施，也給不少企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來困難，引發(fā)了大量的租賃合同糾紛。

對于非典期間的合同履行問題，最高人民法院明確提出，因非典疫情原因?qū)е掳丛贤男袑σ环疆?dāng)事人權(quán)益有重大影響的，可以根據(jù)具體情況、適用公平原則處理；因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于非典疫情影響致使當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照不可抗力的規(guī)定妥善處理。據(jù)此，非典期間法院用于調(diào)整合同履行情況的法律依據(jù)主要包括公平原則/情勢變更和不可抗力。

從司法案例來看，受到非典疫情及政府管控措施影響的承租方，通過公平原則/情勢變更獲得不同程度的租金/責(zé)任減免是最常見的處理方案，具體來說：

1. 大部分案例認(rèn)為，基于公平原則，應(yīng)由出租方與承租方共同承擔(dān)租金損失；或直接支持承租方的請求，對承租方的租金予以免除。

2. 少數(shù)案例認(rèn)為，非典期間雖對企業(yè)的經(jīng)營活動造成了很大沖擊，但商業(yè)經(jīng)營活動本身就具有一定風(fēng)險，且非典持續(xù)時間較短，出租方不能因此拒付租金、物業(yè)管理費(fèi)等，但無需就此支付違約金。

3. 極少數(shù)案例認(rèn)為，非典期間造成的停業(yè)屬于正常的經(jīng)營風(fēng)險，不應(yīng)由出租方承擔(dān)，因此對承租方要求減免租費(fèi)的主張不予支持。

(二) 疫情防控期間承租方緩解租金壓力的措施分析

1. 新冠疫情及政府采取的管制措施原則上構(gòu)成不可抗力，多地法院也明確認(rèn)可根據(jù)公平原則對受疫情影響的合同進(jìn)行調(diào)整，但某一租賃合同能否直接獲得租金減免仍需個案判斷。

對于此次新冠疫情及政府管制措施的性質(zhì)，全國人大法工委發(fā)言人臧鐵偉在2月10日答記者問時明確表示，對于因疫情防控不能履行合同的當(dāng)事人來說，屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。此外，包括上海、江蘇、重慶、內(nèi)蒙古等在內(nèi)的多地法院也紛紛出臺文件，認(rèn)可通過公平原則/情勢變更、及不可抗力等制度對受疫情影響的合同履行情況予以調(diào)整。

公平原則是中國民法基本原則之一，是許多民商事法律制度設(shè)計的基石和導(dǎo)向，情勢變更制度則是基于公平原則而對合同履行結(jié)果顯示公平的情形進(jìn)行調(diào)整的一項重要工具?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<合同法>若干問題的解釋（二）》（“《合同法解釋二》”）第26條對情勢變更制度進(jìn)行了明確規(guī)定，該條款指出，合同成立后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人而言明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，可根據(jù)公平原則對合同進(jìn)行變更或解除。

不可抗力則見于《民法總則》第180條及《合同法》第117條，根據(jù)該等規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。
盡管有上述規(guī)定，對于具體租賃合同而言，是否構(gòu)成不可抗力、或情勢變更，以及承租方是否因此而有權(quán)要求解除合同、減免租金、或采取其他方式，仍需要綜合考慮各方面因素來予以具體判定，如當(dāng)事人之間的約定、疫情的發(fā)展階段、管制措施的內(nèi)容及嚴(yán)格程度、疫情與履約不能或履約困難之間的因果關(guān)系等。

2. 疫情防控期間承租方緩解租金壓力可能采取的措施

承租方在綜合判斷企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營受疫情影響以及管控措施的嚴(yán)格程度等因素的基礎(chǔ)上，選擇與出租方就減免租金、變更合同履行方式等進(jìn)行協(xié)商。但是，在協(xié)商尚未達(dá)成一致的情況下，承租方應(yīng)盡可能依約付款，避免產(chǎn)生不必要的違約責(zé)任。如果出現(xiàn)需要解除租賃合同的情形，應(yīng)根據(jù)合同約定和法律規(guī)定謹(jǐn)慎行使單方解除權(quán)。

（1）與出租方協(xié)商減免租金

如上文所述，承租方能否要求減免房租取決于疫情及管制措施對合同履行的影響、所受管制措施的嚴(yán)格程度等，具體來說：

A. 受疫情影響嚴(yán)重、或因明確管制措施導(dǎo)致無法使用租賃房屋的，依據(jù)公平原則而減免租金的可能性相對較大。如根據(jù)政府要求而暫?；蛑兄?fàn)I業(yè)的經(jīng)營性娛樂場所，因交通管制、不批準(zhǔn)復(fù)工而導(dǎo)致無法實際使用的辦公或生產(chǎn)經(jīng)營場所等。

B. 租賃物可以使用、但承租方受疫情影響而收益受損的，存在減少部分租金的可能性。例如雖未被要求停止暫停營業(yè)、但因疫情而導(dǎo)致消費(fèi)者急劇減少的經(jīng)營性娛樂場所，或雖復(fù)工、但多數(shù)員工因交通管制或隔離政策無法正常返工的辦公或生產(chǎn)經(jīng)營場所等。

C. 基本未受疫情影響的，減免租金的可能性非常小。例如用于居住的房屋，生活超市、快遞站點等不受遲延復(fù)工限制的企業(yè)等。

整體來說，如貴司確實因疫情及相應(yīng)管控措施而受到不利影響，無論是事實上無法使用租賃物，還是雖可以使用、但仍在一定程度上受疫情影響，均可以在綜合評估之后，首先嘗試與出租方協(xié)商減免租金。減免租金的范圍及時間可以在一定程度上參考當(dāng)?shù)貒衅髽I(yè)的租金減免政策。但是，在租賃物仍可使用的情況下，獲得租金減免的可能性及減免程度都會相對降低。這種情況下可以考慮通過變更合同履行方式等來保障自身權(quán)益。

（2）與出租方協(xié)商變更合同履行方式

除依據(jù)公平原則要求承租人減免租金外，嘗試與出租方變更合同履行方式也是承租方可以考慮的應(yīng)對措施。比如，可以與出租方協(xié)商將付款方式由押一付三變更為押一付一，或是延長租金支付期限、采取分期支付等方式，緩解企業(yè)面臨的租金壓力。

（3）在未協(xié)商一致的情況下，擅自遲延支付租金存在一定風(fēng)險

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)部分或全部免除責(zé)任。對此，非典期間也有案例在不認(rèn)可減免租金的情況下，免除承租方遲延支付租金的違約金。但是，我們認(rèn)為在未與出租方就租金事宜達(dá)成一致的情況下，遲延支付租金仍具有一定風(fēng)險。理由在于：免除責(zé)任的前提是因不可抗力不能履行合同，而承租方在租賃合同項下的義務(wù)主要是支付租金，是一種金錢債務(wù)，一般情況下金錢債務(wù)不會因疫情影響而無法履行。事實上，司法實踐中，也有案例認(rèn)為，金錢債務(wù)遲延責(zé)任不因不可抗力而免除。

因此，在未就租金問題與出租方達(dá)成解決方案的情況下，建議貴司盡可能如期支付租金，避免因此產(chǎn)生不必要的違約責(zé)任。

（4）租賃合同未約定時，應(yīng)謹(jǐn)慎采取解除合同的措施
如果存在無法繼續(xù)履行租賃合同的情形，解除合同是承租方的選擇之一。需要注意的是，即使疫情及相關(guān)管控措施被認(rèn)定為不可抗力事件，也并不必然導(dǎo)致承租方有權(quán)單方解除租賃合同。一般來說，因不可抗力而主張單方解除合同通常有兩種途徑：

其一是依合同約定解除，即在合同中明確約定承租方在遭遇不可抗力時享有解除權(quán)的，承租方可以依合同約定解除，但這種情況下承租方必須嚴(yán)格遵守合同所約定的條件和程序，如不可抗力事件的持續(xù)期間、通知義務(wù)等。

其二是依法律規(guī)定解除，即依據(jù)《合同法》第94條規(guī)定解除合同，但前提是不可抗力已達(dá)到致使合同目的不能實現(xiàn)的程度。

從目前各地法院的態(tài)度來看，出于穩(wěn)定市場的目的，對于解除合同還是持有相當(dāng)謹(jǐn)慎的態(tài)度。無論是在非典期間，還是在目前已結(jié)案的新冠疫情相關(guān)案件中，極少看到根據(jù)《合同法》解除合同的情況。絕大多數(shù)案件中，法院認(rèn)為，疫情雖對租賃合同的履行產(chǎn)生了一定影響，但該影響尚未達(dá)到令合同目的不能實現(xiàn)的程度，疫情結(jié)束后租賃合同仍可繼續(xù)履行，合同目的可以實現(xiàn)，承租方無權(quán)以不可抗力為由要求解除合同。

基于此，如果合同有明確約定，承租方可以在嚴(yán)格遵守合同約定的情況下依約解除合同；在沒有明確約定的情況下，法定解除則存在較大風(fēng)險，需要謹(jǐn)慎。

三、疫情防控期間企業(yè)應(yīng)對租金成本的幾點建議

1. 及時了解所在地區(qū)有關(guān)租金減免的政策措施，確認(rèn)租賃物業(yè)的出租方（如是否屬于國有企業(yè)等）、自身企業(yè)類型、租賃房屋的性質(zhì)用途等是否屬于當(dāng)?shù)卣咭蟮膽?yīng)予減免房租的情形。如是，建議承租方積極與出租方協(xié)商，要求依據(jù)政策減免租金。

2. 不屬于政策規(guī)定的應(yīng)予減免租金的情形的，承租方應(yīng)在第一時間確認(rèn)企業(yè)受政府疫情防控措施影響的程度，并梳理租賃合同中關(guān)于不可抗力、租金減免等條款的具體規(guī)定。根據(jù)租賃合同的約定和企業(yè)的實際情況，確定應(yīng)對措施和談判方案，如是否解除合同、是否請求減免租金、是否變更合同履行方式等，并積極與出租方就租金減免等事宜進(jìn)行協(xié)商。

3. 及時向出租方告知企業(yè)情況，與出租方協(xié)商應(yīng)對方式，這一過程應(yīng)注意：

（1）及時留存影響貴司使用租賃房屋的證據(jù)，如政府有關(guān)部門頒布的防控政策文件以及業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)等發(fā)布的限制人員進(jìn)出等規(guī)定。

（2）與出租方的所有溝通應(yīng)盡可能以書面形式完成并附上企業(yè)經(jīng)營受疫情影響的相關(guān)證據(jù)，同時注意留存與出租方的協(xié)商記錄。如雙方協(xié)商達(dá)成一致，應(yīng)盡快形成書面文件。

（3）在協(xié)商無果的情況下，應(yīng)盡可能按照租賃合同的約定支付租金，避免承擔(dān)違約責(zé)任。同時，可以考慮向法院提起訴訟，在司法介入的情況下解決租金減免問題。

（4）行使單方解除權(quán)務(wù)必謹(jǐn)慎。